집3 - 세대분석과 컨설팅

사람들이 아파트를 살 때
보통 향과 층을 기준으로 매물을 분석하고 구매합니다.

“그래도 이 향이 더 낫지 않을까”

“이왕이면 고층이 더 좋지 않을까”

“여긴 향은 괜찮은데 층이 좀 아쉽고”

“저기는 층은 좋은데 향이 좀 걸리네”

하면서 향과 층을 중심으로 매물을 하나하나 따져보게 되죠.

그리고 그중에서 더 좋아 보이는 향, 더 괜찮아 보이는 층의 매물을
좋은 매물이라고 생각하고 선택하게 됩니다.

그런데 그렇게 고민하고 비교해서 샀는데도
막상 살아보면

“생각했던 집이 아닌데?”

“분명 향과 층 다 따져보고 샀는데 왜 만족스럽지 않지?”

“좋은 매물인 줄 알았는데 아니었네…”

하고 후회하는 분들이 정말 많습니다.

과연 이게 우리의 문제일까요?

사실 이건 우리의 문제가 아닌 지금의 정보와 구매 방식때문에 생기는 문제입니다.

분명 향과 층을 보고, 실제로 임장까지 가서 좋은 매물이라고 생각하고 구매하지만, 정작 살아보면 생각과 다르게 일조가 정말 안 좋은 경우가 많습니다.

남서향에 층까지 높은 두 매물의 실제일조를 보여드리겠습니다.

먼저 남서향, 15층 매물입니다.

그런데 이 남서향매물의 실제일조를 살펴보면

6월21일의 시뮬레이션입니다. 남서향이다보니 오전엔 해가 안 들고 12시부터 해가 드는데, 해가 처음들땐 일조량이 적지만 시간이 지날수록 일조량이 점점 많아집니다. 3시부터는 일조량이 많아져 더울것으로 보입니다.

여름철엔 6월21일과 8월7일엔 12시부터 6시정도까지 6시간가량 해가 듭니다. 6월21일엔 분명 오후에 일조방해 없이 해가 잘들어 오히려 더위를 걱정할 정도입니다.

12월22일의 시뮬레이션을 보면, 아침에 해가 안들고 10시쯤 잠깐 들지만 일조방해로 인하여 오전엔 해가 거의 안들고 1시가 넘어야 해가 들기시작하여 3시30분 이후로는 일조방해로 해가 잘 안듭니다. 이 남서향은 12월22일에 총 3.35시간이 들며 그중 3.1시간이 해가 잘 드는시간입니다.

앞에서 살펴봤던 이 남서향보다는 더 낫긴하지만 여전히 일조가 부족하고 안좋은 남서향입니다.

제가 이렇게 보여드린 매물이 특별히 일조가 안좋은 매물들을 찾아서 보여드린게 아닌 일반적인 남서향의 매물들이며, 향이 더 안좋거나 층이 더 낮거나 주변환경이 안좋다면 일조가 더 안좋은 경우가 많습니다.

그이유는 남서향자체가 일조가 평균이거나 부족한경우가 대부분이고, 여기에 일조방해까지 심하여 일조가 안좋은 경우가 많기때문입니다.

이는 비단 남서향뿐만아니라

남향이라도 향 자체의 일조는 좋지만 일조방해가 심하여 일조가 안좋은 경우가 있으며,

남동향이라면 실제 향은 평균이거나 부족한 경우가 대부분이며 여기에 일조방해가 심하여 일조가 안좋은 경우가 있습니다.

동향, 서향의 경우엔 실제 향 자체가 일조가 부족하고 여기에 일조방해로 인하여 일조가 더 안좋구요.

그렇다보니 지금처럼 단순히 향과 층, 임장, 중개사의 이야기등을 이용하여 아파트를 사게되면 단순히 일조가 안좋은 매물을 사게될 가능성이 높습니다.

그러나 단순히 안좋은 매물을 산다는 것 그 이상의 문제가 있습니다.

일조가 안좋은 아파트를 사게된다는 것은 잘 생각해보면 아파트는 워낙 비싸다보니 10억의 돈을 잘못써서 몇억 몇천의 손해를 보는것뿐만 아니라

그집에 살게되는 10년의 생활 내내 피해보게 되는겁니다.

그뿐만 아니라 좋은 아파트를 사는 기회비용까지 생각하면, 좋은 아파트를 좋은 가격에 사서 몇천, 몇억의 이득볼 기회와 10년간의 좋은 생활을 놓치게 되는 것까지 생각하면 그 손해나 피해는 생각이상으로 큽니다.

제가 무조건 좋은 매물을 사야한다는게 아닙니다. 매물을 정확히 알고 그에 맞는 가격을 주고 사야한다는것입니다.

일조를 제대로 알고 일조가 안좋다면, 안좋은것을 알고 또 거기에 맞는 가격대로 구매하고 반대로 일조가 좋다면 그에 맞는 가격대로 구매해야한다는것입니다.

지금처럼 향과층으로 좋아보이는 매물을 비싸게 주고사지만 실제론 일조가 안좋은 매물을 사는 손해나 피해는 없어야합니다.

사람들은 아파트를 살때 대충 사는게 아닌 분명 꼼꼼히 따져보고 비교하고 좋은 매물이라고 사지만, 실제 일조는 우리의 생각과 달리 부족하고 안좋은 매물을 구매하게됩니다.

이건 우리의 문제가 아닌, 지금의 아파트 정보들과 아파트 사는 방법의 문제입니다.

이처럼 지금의 향과 층뿐만 아니라 부동산의 이야기, 임장까지 모두 잘못되었기에 아무리 애쓰고 노력해서 사봤자 좋은 매물을사고 안좋은 매물을 사는건 운에 맡길 수밖에 없었습니다. 그렇게 손해보고 후회할 수밖에 없었습니다.

우리가 아파트를 사고 손해보고 후회하지 않으려면 정확히 알고 사면됩니다. 그런데 정확히 알고 산다는게 지금의 정보들(향과 층, 임장, 부동산의 말)과 구매방식으로는 불가능하기때문에 새로운 방식으로 사야합니다.

이제는 지금처럼 향과 층을 보면서 아파트를 ‘감’이 아닌, 정확히 알고 살 수 있는 방법이 있습니다.

아파트를 몇 단계를 통해 매물을 정확히 알고사면 절대 손해보고 후회할일이 없습니다.

어떻게 사야하는지 알려드릴게요.

아파트를 정확히 알고 사는 방법은 매물 선별 방법과 매물 구매 방법이 있습니다.

매물 선별 방법을 먼저 이용하여 단지의 수많은 매물들을 1차적으로 선별한 다음 매물 구매 방법을 이용하여 매물을 정확히 이해하고 비교하여 아파트를 사는게 좋습니다.

매물 선별 방법만 이용하셔도 고객님이 지금 아파트살때 하고 있는 고민, 걱정 같은 문제가 해결 되는 경우가 많기에 유료인 매물 구매 방법을 이용하기전 매물 선별 방법을 먼저 이용해보시길 추천드립니다.

- 매물 선별 방법: 이 방법은 우리가 아파트살 때 매물이 너무 많아서 어떤 매물을 사야할지 모를 때와 구매에 대한 방향과 감을 못 잡을 때 이용 하는 방법입니다.

유료인 일조분석 없이 단지의 수 많은 매물들중에 괜찮은 매물들을 1차적으로 선별하는 방법입니다.

이 과정에서 고객님이 가지고 있는 고민, 걱정 같은 문제가 해결되는 경우도 많습니다.

1. 단지이해

2. 구매 전략 파악 및 매물 선별

3. 일조외 조망, 위치, 가격에 의한 매물 선별

4. 매물 선별

- 매물 구매 방법(유료인 일조분석정보 필요) : 이 방법은 우리가 매물의 자세한 일조나 가격이 비싼건 아닌지 궁금할 때와 두 매물 중 어떤 매물이 더 좋은지 고민될 때 이용하는 방법입니다.

매물 선별 방법만으로 고민, 걱정같은 문제가 해결되지 않는 경우나 매물을 정확히 알고 더 좋은 매물을 사고싶을때 사용하는 방법입니다.

유료인 일조분석정보를 이용하여 정확한 데이터와 수치를 토대로 매물을 정확히 이해하고 비교하는 방법입니다.

1. 매물의 일조분석정보 확인

2. 일조의 정도와 상대적 가치 파악

3. 조망과 위치의 절대적, 상대적 가치 파악

4. 가격의 적절성 판단

5. 다른 매물과 비교

6. 결론

지금부터 이 방법들을 알려드리도록하겠습니다.

먼저 매물 선별 방법입니다.

아파트살 때 매물이 너무 많아서 어떤 매물을 사야할지 모를 때와 구매에 대한 방향과 감을 못 잡을 때 활용하면 좋은 방법입니다.

매물 선별 방법

1단계 단지 분석

: 단지마다 실제 향과 향의 종류, 수, 특징이 달라서 단지마다 매물들의 일조와 특성이 전혀 다릅니다. 그래서 먼저 해당 단지와 매물들에 전반에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

- 단지에 어떤 향들이 있고, 향들의 특징과 그 향들의 차이를 파악합니다. (향별 매물들의 일반적인 특징까지 파악하시면 좋습니다.)

- 이러한 정보를 토대로 단지에서 가장 좋은 매물, 중간, 안좋은 매물등 매물들의 일조 분포까지 매물전반을 파악합니다.

예시

먼저 이 단지는 32평의 매물들은 크게 남향, 남동향, 남서향이라고 부르지만 실제로는 2개향으로 방위155도 와 방위245도 두 향뿐입니다.

이향들을 단순히 향이 아닌 이 향의 일조정보를 보면 이 향들에 대한 더 많은 정보와 좋고 나쁨의 정도 차이까지 파악할 수 있습니다.

남동향은 방위 155도로 이 일조정보를 일조시간이 많고 일조자체가 좋습니다. 반면 남서향은 방위 245도로 이 일조정보를, 일조시간이 부족하고 일조자체가 좋지 않습니다.

이제 이 32평 모든 남동향, 남서향 매물들은 해당 매물의 향정보를 기본으로 그 매물의 일조방해만큼 달라져 일조가 결정됩니다.

매물들의 일조방해에 따라 다르겠지만, 남동향 매물은 향자체가 좋기때문에 일조가 좋은 매물부터 안좋은 매물까지 다양하게 나타납니다.

그러나 남서향 매물은 향자체가 일조가 평균보다 부족하기때문에 일조가 평균보다 조금 부족한 매물부터 안좋은 매물까지 나타나게됩니다.

그 결과 이 단지의 32평 매물들의 '일조가 가장 좋은 매물'과 '중간인 매물', '안좋은 매물'의 일조정도는 아래에서 확인가능합니다.

좌측은 단지에서 일조가 가장 좋은 매물이며

여름철엔 해가드는 시간대가 짧을뿐만 아니라 집안으로 깊이드는 일조량이 없어 다른 매물들에 비해 덜 덥습니다.

겨울철엔 해가 보통 8시간 이상 들고, 일정량 이상의 일조량이 지속적으로 하루종일 듭니다.

참고로 이정도 일조의 매물은 남동향 매물들 중 일조방해가 없거나 적은 매물들입니다.

남서향의 매물들중엔 이 정도의 매물이 없습니다.

그 결과 이 단지에서 일조가 가장 좋은 매물은 남동향의 매물 중 일조방해가 없거나 적은 매물로 이정도의 일조를 띕니다. 남서향의 매물중엔 이정도 일조의 매물이 없습니다.

해당 단지의 중간 정도의 매물은

겨울철 해가 잘드는시간인 주요일조시간이 5시간가량씩 들며, 오전에 편중된 특징을 띄는 경우가 많습니다.

이 매물들은 남동향에 일조방해가 꽤 있는 경우에 이러한 특징을 띄며, 생각보다 많은 남동향이 이정도의 일조를 띄는 남동향 매물들이 많습니다.

다만 중간 정도의 매물일지라도 실제 일조방해의 정도와 위치가 조금씩 차이가 나기때문에

매물에 따라 일조시간과 주요일조시간, 해가드는시간대가 조금씩 다릅니다.

해당 단지에서 일조가 안좋은 편에 속하는 매물들의 특징입니다.

해당단지에서 일조가 안좋은 매물들은 겨울철에 해가 잘드는시간이 겨우 1~2시간정도이며, 해가 드는시간대가 다양하지만 굉장히 좁습니다.

<첫번째 이미지> 남동향 매물들중엔 일조방해가 꽤 많은 경우에 이렇게 일조가 안좋은 경우가 있기에 이 정도 일조를 띄는 남동향 매물은 그렇게 많지는 않습니다.

<두번째 이미지>남서향 매물들중엔 일조방해가 그리 많지 않은데도 이렇게 일조가 안좋은 경우가 많습니다. 층으론 정확하진 않지만 층으로 말씀드려야 이해가 편하기때문에 말씀드리면 층이 괜찮은 남서향이라도 이 정도 일조가 안좋은 남서향 매물이 생각보다 생각보다 많습니다.

매물 선별 방법

2단계 구매 전략 파악 및 선별

: '단지이해' 에서 봤듯이 단지마다 실제 향과 향의 수, 매물 분포등이 다르기때문에 우리가 사야하는 매물 즉 구매 전략이 다릅니다.

해당 단지에 맞는 전략을 파악하시고 그에 맞는 매물들을 선별해야합니다.

- 해당단지에서는 어느정도 이상의 매물을 사야하는지(어떤 매물을 사야하고, 어떤 매물을 사지말아야하는지) 그 기준 매물들의 세부수치를 파악합니다.

- 보통 해당단지에서 일조의 상대적가치를 따져봤을때 단지에서 중상이상의 일조를 가진 매물을 사는게 좋습니다.

- 이 전략에 해당하는 사야하는 매물의 특징(향과 일조방해 정도)과 해당하지 않는 사지말아야하는 매물의 특징(향)을 파악하여 일조분석없이 매물을 1차적으로 선별합니다.

향으로는 확실히 파악이 가능하지만, 일조방해는 일조방해가 심할것이 확실한 매물을 제외하되, 정확히 모르는 애매한 매물은 선택합니다.

이 단지의 매물분포를 봤을 때 이단지에서는 중상이상의 매물 - 최소한 이정도 일조 이상(11월7일과 12월22일에 해가 잘드는시간이 주요일조시간이 5시간 이상)의 매물을 사야하는데요. 왜냐하면 최소한 이정도는 되어야 살기에 일조가 크게 부족하지도 풍부하지도않는 평균적인 일조이며, 단지에서도 가치가 중간정도이기 때문에 손해가 없습니다.

이 정도 일조를 위해서는 먼저 남동향(방위155도)의 경우 일조방해가 적은 매물이어야 하며, 남서향(방위245도)의 매물들은 향자체가 이정도이기에 남서향의 모든 매물들은 이 이상의 일조를 가질 수 없기에 남서향의 매물들은 모두 제외하시는게 좋습니다.

그래서 이 단지의 구매 전략은 남서향의 매물들은 모두 제외하고, 남동향 매물중에서도 일조방해가 심할것으로 보이는 매물들은 제외하시고,

일조방해가 없거나 정확히 모르고, 애매한 남동향의 매물들을 일단 선택하시는게 좋습니다.

(고민하고 계시던 매물이 남서향이라면 고민할 필요없이 제외하시는게 좋습니다.)

매물 선별 방법 3단계

일조외 조망, 위치, 가격에 의한 매물 선별

: 우리가 아파트를 살땐 일조뿐만 아니라 조망, 위치, 가격등 또한 영향이 크기때문에 조망, 위치, 가격등을 고려하여 매물을 선별해야합니다.

- 매물 선별 방법 2단계 일조로 선택된 매물들 중 조망, 위치, 가격이 마음에 들지 않는 매물이 있다면 제외합니다.
- 또한 매물 선별 방법 2단계에서 일조로 제외된 매물들 중 조망, 위치, 가격이 마음에 드는 매물이 있다면 선택합니다.

예시 앞의 전략을 통해 결과 설명! 49개의 매물을 일조분석자료 없이도

해당 단지의 전략대로 먼저 남서향 매물들은 모두 제외하고, 일조방해가 심할것 같은 남동향 매물까지 제외하였습니다.

그렇게 전략대로 선별한 남동향 매물들 중에서 개인의 기준에 따라 조망, 위치, 가격등의 기준을 통해 선별하여 괜찮을거 같은 매물 6개로 정리할 수 있었습니다.

이제 이렇게 선별한 6개의 매물들은 매물 구매 방법(일조분석정보 이용)을 이용하여 정확한 수치와 데이터를 토대로 매물을 자세히 이해하고 비교하여 매물을 최종적으로 판단하고 구매여부를 파악해야합니다.

이러한 해당 단지의 전략 정보를 이용하면 내가 어떤 매물을 사야하는지에 대한 감과 방향을 잡을 수 있을뿐만아니라 이렇게 단지의 수십개의 매물을 이렇게 간단하게 정리할 수 있습니다.

상담신청(무료, 매물 선별 방법)

이렇게 매물 선별 방법을 이용하면 내가 어떤 매물을 사야하는지에 대한 감과 방향을 잡을 수 있을뿐만 아니라 이렇게 단지의 수십개의 매물들 중 괜찮은 매물들을 이렇게 몇개로 선별할 수 있습니다. 단순히 향과층이 아닌 정확한 데이터를 기반으로 선별할 수 있습니다.

그리고 이 매물 선별 방법을 이용하면 고객님의 고민과 걱정도 자연스럽게 해결되는 경우가 많습니다.

그런데 문제는 개인은 이러한 데이터들(단지에 대한 이해, 향 정보, 단지의 매물분포)과 전략, 이를 이용하는 방법을 적용해서 매물을 선별하기가 어렵기때문에

이 데이터들과 전략, 이를 이용하는 방법들을 대신 적용하고 여기에 저희가 가지고 있는 노하우나 경험등을 통해서 고객님이 하시는 고민이나 걱정을 대신 해결해드리고 있습니다.

도움이 필요하신분은 아래 무료 상담(홈페이지 가장 하단) 신청해주세요.

다음은 매물 구매 방법 입니다.

매물의 자세한 일조나 가격이 비싼건 아닌지 궁금할 때와 두 매물 중 어떤 매물이 더 좋은지 고민될 때 활용하면 좋은 방법입니다.

위 상담만으로 고민이나 걱정이 해결되지 않았거나, 매물을 1차적으로 선별했다면

이제 매물을 구매하기위해서는 매물을 정확히 이해하고 비교하는 방법을 이용하여 분석해야합니다.

어떤 매물의 일조가 정확히 어떻고, 생활은 어떤지, 조망이나 위치는 어느정도인지, 가격은 비싼건 아닌지, 두 매물중 어떤게 더 좋은지등 매물에 대해 궁금한점이 있다면 아래 방법을 이용하는게 좋습니다.

정확한 일조정보를 토대로

일조가 살기에 어떤지 생활도 그려보고,

일조의 정도도 좋은지 안좋은지등의 절대적 가치도 파악해야하며,

단지에서 어느정도의 가치를 지니는지 상대적 가치를 파악해야합니다.

이뿐만 아니라 매물의 가격이 적절한지 가격의 적절성을 판단해야합니다.

그리고 이 모든 요소들을 다른 매물과 비교하여 더 좋은 매물을 찾을 수 있어야합니다.

그러나 이렇게 매물을 이해하고 비교해서 더 좋은 매물을 찾기 위해서는 지금 우리가 아파트 사는 정보인 향과 층이나, 우리가 앞에서 살펴봤던 매물 선별 방법으로는 불가능합니다.

아파트를 잘사기 위한 이 모든 요소를 정확히 알고 비교하기 위해서는 바로 이러한 매물에 대한 정확한 세부 수치, 데이터가 필요합니다.

<왜냐하면 앞에서 봤듯이 같은 향에 비슷한 층의 매물일지라도 일조방해가 달라서 일조가 전혀 달랐듯, 정확하게 이걸 알아야 매물을 이해하고 비교하는게 가능하다. 앞에서처럼 대략적으로 알아서는.. 불가능하다.>

지금부터 매물의 실제일조정보를 이용한 매물 구매 방법을 알려드리겠습니다.

아파트를 후회없이 잘 사기 위해서는 이렇게 수치와 데이터가 정리된 '일조분석정보'와 이를 이용하여 매물을 이해하는 방법과 매물들을 비교하는 방법등이 필요합니다.

그 방법은 아래에서 확인할 수 있습니다.

앞의 매물 선별 방법을 통해 남동향매물중 일조방해가 심한매물과 남서향 매물은 모두 제외했구요. 전략에 따라 선별한 매물들 중 한 매물입니다.

이제 이 매물을 일조분석정보를 통해 이해하고 다른 매물과 비교하여 정확히 알고 구매여부를 결정하는 매물 구매 방법을 알려드릴겠습니다.

매물 구매 방법 1단계

-매물의 일조분석정보 확인

지금의 향과 층으로는 매물의 일조를 정확히 알 수 없기에 고민되고 걱정하게 됩니다. 향과 층이 좋아보일지라도 실제향과 일조방해로 인하여 생각과 일조가 다른경우가 많고, 생각보다 안좋은 경우가 많기에 향과 층이 아닌 실제 그 매물의 일조분석정보를 확인해야합니다.

- 일조분석정보를 이용하여 1년동안 그 매물에 일조방해가 얼마나 있고, 해가 드는 총 시간인 일조시간과 일조시간 중 해가 잘드는 시간인 주요일조시간이 몇시간이 들고, 해가 들기시작하고 끝나는시간, 일조량등 정확한 수치를 파악합니다.

1년간에 그매물의 일조를 정리한 일조분석정보입니다.

이 매물의 '남동향'과 '14층' 으로는 매물의 일조를 파악할 수 없습니다.

그러나 이렇게 실제 일조분석정보를 이용하면 이 매물의 1년간 모든 날에 해가 몇시간이 들고, 그중에 해가 잘드는시간은 몇시간인지를 알 수 있습니다.

또 그 시간이 몇시부터 몇시까지 해가 들고, 일조방해는 어떻고, 일조량을 정확하게 파악할 수 있습니다.

이 매물은 6월21일에 6:30분부터 해가 들기시작하여 14:15분까지 해가 총 7.75시간 들지만 집안으로 드는 일조량 자체가 그리 많지 않아 해가 깊이 잘드는 시간은 0시간입니다.

9월23일에도 일조방해는 크게 많지 않습니다. 6:50분부터 해가 들기시작하여 15:50분까지 해가 총 9시간듭니다. 일조량도 여름에 비해 많아져 오전에 집안으로 깊이 잘 들며, 해가 잘드는시간은 4.5시간으로 늘었습니다.

11월7일엔 일조방해로 8:30분부터 해가 들기시작하여 16:50분까지 해가 총 6.83시간듭니다. 일조량도 가을에 비해 더 많아져 더 깊이 잘들어 해가 잘드는 시간은 5.6시간으로 늘었습니다.

12월22일엔 일조방해로 8:40분부터 해가 들기시작하여 16:40분까지 들긴하지만 실질적으로 3시쯤부터는 해가 잘안들며 총 6시간듭니다. 일조량도 더 깊이 잘들어 해가 잘드는시간이 6시간입니다.

이매물의 실제일조는 아래 시뮬레이션을 통해 상세히 살펴볼 수 있습니다.

위 매물의 일조에 대한 설명을 시뮬레이션으로 보여드리겠습니다.

이 매물은 6월 21일에 6시 30분부터 해가 들지만 집안으로 드는 일조량 자체가 그리 많지않으며 2시 15분까지 해가 듭니다. 일조량이 집안으로 깊이 들지 않아 여름철에 크게 덥지 않을것으로 보입니다.

가을철 추분(9월23일)엔 여름철에 비해 확실히 일조량이 집안으로 깊이 드는걸 볼수있습니다. 6시50분부터 해가 들며 여름에 비해 일조시간대와 일조량이 확연히 늘었고, 해가 더 늦게까지 듭니다. 일조량이 처음들때 가장 잘 들다 점점줄어들며 3시55분까지 듭니다.

11월7일엔 일조방해가 해가 8시 30분부터 들지만 9월23일에 비해 일조량이 더 늘었으며 해가 처음에 잘들다 점점 약해지지만 그래도 어느정도 일조량이 지속적으로 듭니다. 다만 일조방해로 2시이후론 해가 잘안듭니다.

겨울철 동지(12월22일)엔 일조방해로 해가 8시 40분부터 들지만 11월보다 해가 더 깊이 잘 듭니다. 해가 처음 들때부터 일정량이상의 일조가 지속적으로 드는걸 볼 수 있습니다. 다만 일조방해로 2시 30분이후론 해가 잘 안듭니다.

매물 구매 방법 2단계

-일조의 정도와 상대적가치 파악(일조가 좋은지를 판단하는 2가지 방법)

앞에서 살펴봤던 일조분석정보를 그집의 일조를 파악하는것뿐만 아니라 이제 그 정보들을 토대로 일조가 좋은지 안좋은지 그 정도를 파악할 수 있어야합니다.

또한 그것과 별개로 단지에서 그 매물의 일조가 어느정도인지, 상대적가치를 파악해야합니다. (단지에 따라 평균정도인 매물일지라도 단지에서 가장 좋은 매물이라 선택해야하는경우도, 반대로 선택하지말아야하는 경우도있기에 상대적가치를 꼭 파악해봐야합니다. )

- 앞에서 파악한 일조분석정보의 세부수치등을 이용하여 해당 매물의 일조가 살기에 어떤지, 일조 자체가 좋은지 안좋은지 일조의 정도를 파악합니다.

(살기에 딱 평균정도는 겨울철 주요일조시간이 5시간, 해가 드는 시간대는 오전이나 오후에 편중된 형태입니다. 그 이상으로 많으면 많을수록 더 좋습니다.)

- 그리고 그 자체의 일조가 살기에 어떤지, 일조의 정도와는 별개로 그 매물의 일조가 단지에서 어느정도인지 상대적가치를 파악해야합니다. 쉽게 말해 단지에서 몇등정도의 매물인지를 파악하는 것입니다. 이는 단지 모든 매물들의 일조를 파악한 후 비교하여 해당 매물의 일조가 어느정도인지를 파악할 수 있습니다.

(보통 단지에서 중상이상의 매물을 사는게 좋습니다.)

위의 일조분석정보와 일조시뮬레이션을 통해 파악한 해당 매물에 대한 일조의 정도와 상대적가치 예시입니다.

등촌아이파크 125동 1402호 아파트의 일조의 정도 : 이 매물은 남동향에 층이 꽤 높은 매물입니다.

이 매물은 여름철엔 일조가 다른 향들에 비해 일조량이 깊이들지 않아 덜 덥고 해가 드는시간대 자체가 좁아 좋은 편에 속합니다.

겨울철엔 향 특성상 일정량 이상의 일조가 지속적으로 들고 종일 해가 들지만, 일조방해로 인하여 평균보다 조금 더 좋은 정도의 일조를 지닙니다.

일조시간은 딱 살기에 부족하지도 풍부하지도 않은 평균정도이며, 일조시간대는 일조방해로 인하여 오전에 편중되고 오후엔 해가 2시쯤 이후론 해가 잘 안드는 한계가 있습니다.

등촌아이파크 125동 1402호 아파트의 상대적 가치 : 해당 매물의 일조는 앞에서 살펴봤듯 평균보다 조금 더 좋은 정도의 일조를 지닙니다. 그리고 그 단지에서는 상대적가치 즉 좋은 정도는 중간과 좋음 사이의 상대적가치를 지닙니다.

좌측의 매물 매트릭스의 빨간색 테두리의 매물이 해당 매물이며, 그 높이가 단지에서 상대적가치입니다.

실제 매물들과 비교했을때 현재 랜딩페이지를 만드는 때를 기준으로 해당 매물보다 좋은 매물은 1개, 비슷한 매물이 2개가 있지만, 실제 해당 단지엔 해당 매물보다 좋은 매물들이 많습니다.

매물 구매 방법 3단계

-조망과 위치의 절대적 가치와 상대적 가치 파악

일조도 단지마다 그 가치가 다르기때문에 그 자체의 (절대적?) 가치와 상대적가치를 따져봤듯이 조망과 위치 또한 그 자체의 가치와 상대적가치를 따져 가치를 종합적으로 판단해야합니다.

- 조망 이미지를 통해 조망 자체의 가치판단과 단지 전체의 매물들 중에서 어느정도의 조망인지 상대적가치 파악합니다.

- 위치 자체의 가치판단과 단지에서 어느정도의 위치인지 상대적가치 파악합니다.

매물 구매 방법 4단계

-가격의 적절성 판단

현재 가격은 향과 층등으로 책정되고, 제대로된 가치를 토대로 결정된것이 아니기때문에 일조분석정보로보면 실제가치보다 더 비싼 매물도, 반대로 더 저렴한 매물이 대부분입니다.

현재 향과 층등으로 제대로된 가치를 파악할 수 없고 가격을 책정할수없다보니 향이나 층이 좋으면 높은가격, 향이나 층이 안좋으면 낮은가격이 형성되어 있는 경우가 많습니다.

가격의 적절성을 판단하여 좋은 가격의 매물을 찾을 수 있습니다.

- 우리가 앞에서 검토했던 일조의 정도와 상대적가치, 조망과 위치의 가치를 토대로 가격의 적절성을 판단합니다.

- 매물 자체의 일조와 조망, 위치를 통한 가격의 적절성을 판단하는 것 뿐만 아니라 다른 매물들의 가치와 가격을 같이 비교하면 더 합리적으로 가격의 적절성을 판단할 수 있습니다.

일조와 가격에 따라 매물들을 배치한 매물매트릭스를 이용하면 일조와 가격의 적절성을 쉽게 판단할 수 있습니다.

해당 매물은 해당단지에서 일조는 '중상' 정도에 속하며, 가격도 단지에서 높은 편이기에 일조가치와 가격은 적절해보입니다. 그러나 우리가 앞에서 살펴봤듯 해당 매물의 조망은 그자체로 개방감은 있지만, 다른 동들에 의해 방해되어 조망이 좋지 않으며, 해당단지엔 조망이 좋은 매물들이 많았습니다.

그래서 해당 매물의 일조, 조망등의 가치에 따른 이 가격은 비싼 편으로 보는거 좋습니다.

자세히 살펴보면 비슷한 일조의 매물들과 비교했을때도 조망도 큰차이가 없고, 가격도 비슷합니다.

반대로 비슷한 가격의 매물들과 비교했을때는 일조가 더 좋기때문에 더 좋은 매물이지만, 이건 비슷한 가격의 매물들이 비싼편이며, 해당 매물은 가치와 가격이 적절한 정도의 매물입니다.

그리고 가장 큰건 실제로 해당 매물의 좌측 상단에보면 더 좋은 일조와 조망에 가격까지 더 저렴한 매물이 있습니다.

단순히 향과층, 매물의 가격만 봐서는 가격의 적절성을 판단할 수 없지만

이렇게 매물의 실제일조와 조망, 위치의 가치와 가격의 적절성을 따져보고 다른 매물과 비교해본다면 가격의 적절성을 명확히 파악할 수 있습니다.

매물 구매 방법 5단계

-다른 매물과의 객관적 비교

지금의 향과 층으로 매물을 비교하면 어떤 매물이 더 좋고, 얼마나 더 좋은지등 정확히 파악할수가 없습니다. 그리고 실제로 향이 더 좋거나 층이 더 높더라도 일조가 더 안 좋은 경우도 경우가 많습니다.

- 선별한 매물들의 일조, 조망, 위치, 가격의적절성을 비교하여 어떤 매물이 더 좋으며 얼마나 더 좋은지등을 객관적이고 합리적으로 비교합니다.

- 지금까지 우리가 살펴봤던 매물분석 방법의 일조의 정도와 상대적가치, 조망위치의 절대적가치와 상대적가치, 가격의적절성을 비교한다면 어떤 매물이 얼마나 더 좋은지를 정확히 파악할 수 있습니다.

- 기준은 가치와 가격을 놓고? 검토해보면 좋다?

향과층으론 비교하게되면 향은 똑같고 층은 1개 층이 더 높고, 가격은 4천만원이 차이가 나며, 주변환경이 다릅니다. 그러나 지금의 방법으로는 어떤 매물이 얼마나 더 좋은지 정확히 알수가 없습니다. 또 4천만원의 차이가 적절한지 또한 알수가 없습니다.

그러나 지금까지 우리가 살펴봤던

매물분석 방법의 일조의 정도와 상대적가치, 조망위치의 절대적가치와 상대적가치, 가격의적절성을 비교한다면 어떤 매물이 얼마나 더 좋은지를 정확히 파악할 수 있습니다.

매물 구매 방법 6단계

-최종 결론

현재 네이버부동산에 나와있는 매물 중 해당 매물(125동 1402호)보다 일조, 조망, 가격면에서 모두 좋은 매물(203동 1502호)은 하나뿐이고 충분히 구매해도 괜찮은 매물입니다. 그러나 실제론 해당 매물의 일조는 단지에서 중상정도이고, 가격도 높은편이라 네이버부동산외에 실제 더 좋은 매물들이 많기에 실제 중개사들이 가지고있는 매물을 더 찾아보는 것을 추천드립니다.

현재 랜딩페이지 작성일자 기준으로 네이버부동산에 나와있는 매물들을 기준으로는 203동 1502호 매물을 사는게 좋습니다. 다만 해당단지엔 더 좋은 매물들이 많지만 실제로 매물로 나오지않았기에 오프라인 매물들을 좀더 검토 해보시는것도 좋은 방법입니다.

이렇게 해당 매물에 대한 상세한 분석정보와 이를 이해하고 비교한 결론을 통해 고객님은 이제 합리적인 결정만 하시면됩니다.

이렇게 매물분석방법을 이용하여 매물을 이해하고 비교하여 구매하면 우리가 아파트살 때 생기는 고민이나 걱정 불안을 해결할 수 있으며, 후회할일 없이 좋은 매물을 선택할 수 있습니다.

컨설팅 신청(유료, 일조분석정보 활용)

이렇게 일조분석정보를 이용하여 매물의 일조를 이해하고, 조망과 위치의 가치를 파악하고, 가격의 적절성을 파악하면 매물을 이해할 수 있습니다. 그리고 이러한 요소들을 다른 매물과 비교한다면 아파트를 후회없이 살 수 있습니다.

그런데 문제는 이 부분도 마찬가지로 개인이 일조분석정보를 파악하기가 사실상 불가능합니다. 그리고 이를 이용하여 매물을 이해하고 비교하는 방법을 적용해서 매물을 이해하고 비교하기는 사실상 어렵기 때문에 일조분석정보와 이를 이해하고 비교하는것들은 저희가 대신 해드리고 있습니다. 도움이 필요하신분은 아래 상담을 신청해주세요.